Principali modifiche introdotte con la riforma del 2013
di Optimus Abogados
Durata del contratto d’affitto di abitazione dopo la riforma del 2013
Nei contratti d’affitto d’abitazione celebrati dopo il 6 luglio 2013, in conformità al nuovo regolamento stabilito nell’anteriormente citata Ley 4/2013, la durata minima obbligatoria del contratto è di 3 anni, a fronte dei 5 precedentemente stabiliti dalla legislazione del 1994.
Adesso, una volta passato il primo anno in essere del contratto, si permette che il locatore possa opporsi al proseguimento per ragioni di necessità di occupazione dell’abitazione affittata, quando dovesse destinarla ad abitazione permanente per se stesso o i suoi familiari in primo grado di consanguineità (per esempio i figli), o per adozione o per il coniuge nei casi di una sentenza di separazione, divorzio o annullamento del matrimonio, a differenza della legge precedente in cui il coniuge separato era escluso.
Perché il locatore possa avvalersi di questa opzione, deve comunicare la sua volontà al locatario con almeno 2 mesi di anticipo rispetto a quando gli servirà l’abitazione e, ricordiamolo, comunque dopo che è trascorso almeno un anno dall’inizio del contratto.
L’inquilino dovrà liberare l’abitazione affittata nel tempo di 2 mesi, a meno che le parti arrivino a un diverso accordo.
Ora non sarà più necessario inserire nel contratto la clausola che stabiliva espressamente questa necessità da parte del locatore, ma basta comunicarlo nei termini come si è detto prima.
Se una volta abbandonata l’abitazione per questo motivo, non si procederà ad occuparla da parte di nessuna delle persone cui prima si faceva riferimento nel tempo massimo di 3 mesi, l’inquilino potrà optare per riottenerne il diritto all’utilizzo per un nuovo periodo fino a 3 anni, oppure essere indennizzato per una quantità equivalente ad un mese d’affitto per ogni anno che mancava per completare i 3, salvo che la mancata occupazione sia dovuta ad una causa di forza maggiore.
Non c’è più differenza con le abitazioni di lusso
La riforma introdotta con la Ley 4/2013 fa sì che adesso non venga più fatta distinzione fra le abitazioni di lusso e non, ma si applica a tutte lo stesso regime normativo.
In questa maniera, è stata eliminata l’esclusione prevista nella precedente Ley de Arrendamientos Urbanos, per la quale le abitazioni la cui superficie era superiore a 300 m² o nelle quali l’affitto iniziale nel conteggio annuale era superiore a 5,5 volte il salario minimo intersettoriale, erano escluse dalla legislazione specifica, salvo che per la volontà delle parti.
A partire da luglio 2013, tutte le abitazioni sono soggette alla Ley de Arrendamientos Urbanos.
Si esclude dall’ambito di applicazione della Ley de Arrendamientos Urbanos, la cessione temporale dell’uso integrale di un’abitazione ammobiliata ed equipaggiata in condizioni di uso immediato, commercializzata o promozionata come offerta turistica, quello cioè che è denominato affitto turistico (alquiler vacacional), peraltro sottoposto a un regime specifico di cui ci occuperemo in una prossima edizione.
