Marcos Martínez, direttore commerciale di Tucasa.com, parla del mercato immobiliare in Spagna.
Se state prendendo in considerazione di investire nel settore immobiliare, di cercare un’abitazione o di mettere un immobile in vendita o in affitto, avrete molte domande.
Abbiamo parlato con Marcos Martínez, direttore commerciale di Tucasa.com, per rispondere ad alcune domande chiave e fare un’analisi del mercato immobiliare in Spagna.
Domanda: In generale, come è il mercato immobiliare in Spagna?
Marcos Martínez: Il mercato immobiliare in Spagna si basa su due operazioni, vendita e affitto.
Negli ultimi anni, l’affitto ha battuto di molto la vendita.
Siamo arrivati ad un punto in cui la domanda di affitto è molto più alta dell’offerta e il canone sta cominciando ad essere uguale alle rate del mutuo o addirittura a superarle.
La carenza di immobili in affitto e i prezzi elevati, aggiunti all’idea comune in questo paese di avere un appartamento in proprietà, ci fa iniziare a vedere più acquirenti di nuovo.
D: In effetti, siamo passati da essere uno dei paesi con il maggior numero di proprietari in Europa, ad un paese in cui l’affitto è cresciuto.
Che cosa c’è dietro questo cambiamento e di quali percentuali stiamo parlando?
M.M: Attualmente, quasi il 70% dei giovani emancipati sotto i 35 anni vive in affitto.
Per cercarne i motivi si deve andare alla crisi o bolla immobiliare, che si è verificata tra il 2007 e il 2013.
Dopo di che, molte persone vedono l’affitto come un’operazione più dinamica, cioè, possono affittare una casa per 1.000 euro al mese, se stanno bene, passare a una da 1.500 euro o, se stanno peggio, passare a una da 800 euro. L’inquilino non è legato per decenni ad un’ipoteca e al pagamento mensile.
D: Abbiamo imparato dagli errori commessi durante la bolla immobiliare?
M.M: Sì, abbiamo imparato ad essere più dinamici, a stabilire i margini del debito, a gestire i valori di stima rispetto al mutuo ipotecario.
In breve a non essere schiavi dei nostri debiti.
Questo insegnamento ha portato al boom del mercato degli affitti.
D: Al momento, con prezzi d’acquisto e di affitto elevati, operazioni da record per terreni a Madrid e Barcellona, si sente di nuovo parlare del rischio di bolla immobiliare.
Quanto è vero?
M.M: La bolla che abbiamo passato qualche anno fa era una bolla di case in vendita.
La crisi è arrivata perché sono stati concessi molti prestiti ipotecari per l’acquisto di immobili che, alla fine, non hanno potuto essere pagati.
Ora siamo in una bolla immobiliare.
Le rate mensili per gli affitti a lungo termine sono ad un livello molto elevato.
La domanda è così grande e l’offerta così piccola che nei quartieri centrali delle grandi città, come Madrid e Barcellona, il prezzo al metro quadrato per alloggi in affitto può in alcuni casi raggiungere i 50 euro.
E’ folle.
D: Gli appartamenti turistici hanno influito sulla carenza di appartamenti in affitto a lungo termine e sull’aumento dei prezzi?
M.M: Sì, su Tucasa.com abbiamo una sezione specifica sugli affitti per le vacanze e abbiamo visto come questo tipo di transazione sia cresciuta in modo esponenziale negli ultimi due anni soprattutto nelle grandi città e nelle aree costiere.
Il fatto che un proprietario può affittare una notte per 80 euro è più redditizio che affittare la proprietà per 1.000 euro al mese.
D: Hanno anche una sezione sugli appartamenti condivisi.
M.M: Per anni l’appartamento condiviso è stato strettamente legato al periodo universitario, ma non più.
Tutti sanno già che una persona non dovrebbe spendere più del 30 o 33% del proprio reddito mensile per l’alloggio. Se, a causa delle mie risorse economiche e della mia capacità di indebitamento, non posso permettermi di comprare una casa, o anche un affitto a lungo termine, l’appartamento condiviso è la soluzione a cui sempre più persone si rivolgono.
D: Com’è la situazione al di fuori delle grandi città?
M.M: Questo scenario è particolarmente vero nelle grandi città, come Madrid, Barcellona o Valencia, dove la domanda è molto alta.
Se andiamo in altre città più piccole, nelle zone rurali il clima è molto più tranquillo e più stabile e i prezzi più costanti.
D: È un buon momento per comprare una casa in Spagna?
M.M: L’aumento dei prezzi delle case è compreso tra il 2% e il 4% e la tendenza è al rialzo.
A causa dei livelli che stanno raggiungendo i prezzi di affitto nelle grandi città, può essere un buon momento per acquistare un appartamento, sia per gli investitori che per una persona che sta pensando a dove e come andrà a vivere.
Questa persona deve porsi diverse domande.
Devo pagare questo canone di locazione, per quanto tempo?
Per quanti anni posso permettermi questo mutuo?
Al momento le ipoteche stanno cambiando un po’ le condizioni.
D: La Spagna è ancora attraente per gli investitori stranieri?
M.M: L’investitore straniero è attratto dal clima, dalla gastronomia, dal paesaggio.
Siamo in un momento in cui l’investitore del mercato mitteleuropeo, tedesco o italiano continua a scommettere per le qualità e le caratteristiche del nostro paese ma, nel caso del mercato inglese, vediamo una battuta d’arresto per il tema del Brexit.
D: Che messaggio darebbe a un proprietario indeciso, vendere o affittare?
M.M: Ho sempre pensato che per vendere hai tempo.
Quando si affitta una casa, si può venderla; se la si vende, non è più possibile affittarla.
Senza dubbio, se un proprietario ha una proprietà e vuole realizzare un profitto, è un buon momento per affittare.
D: Qual è la chiave per vendere una casa?
M.M.M: Lavoriamo con un volume approssimativo di un milione di proprietà in Spagna e l’unico fattore per poter vendere è il prezzo.
Se ciò è in linea con le caratteristiche dell’immobile ed è il prezzo di mercato, l’immobile può essere venduto in circa 3 mesi.
Al momento della crisi questo periodo era di 6-9 mesi.
D: Che proiezione fa del mercato immobiliare per i prossimi anni?
M.M: La tendenza è che il prezzo dell’usato continua a crescere e che il settore delle nuove costruzioni continua a guadagnare consistenza.
Nel mercato degli affitti a lungo termine, i prezzi nelle grandi città sono già così alti che non credo che aumenteranno ulteriormente.
L’affitto continuerà a crescere per gli appartamenti condivisi e le case vacanza.
Claudia Di Tomassi
