Lo scorso mese di giugno, è entrata in vigore la nuova legge del credito immobiliare con il nome di “Ley Hipotecaria”, convertendosi la Spagna nell’ultimo paese della Unione Europea ad adattarsi alla normativa Comunitaria.
La nuova legge regola tutto il processo della contrattazione dell’ipoteca, che finalizza con la firma dei contraenti davanti al Notaio, che in questa circostanza viene coinvolto con un ruolo ancora più incisivo rispetto a prima dell’entrata in vigore del testo normativo.
Pertanto al momento della richiesta, la banca obbligatoriamente e con dei parametri più esigenti dovrà verificare, senza costi per il richiedente, la solvibilità del cliente verificando una serie di requisiti prestabiliti rispetto al valore del bene, la condizione economica del cliente, e valutando in maniera meno incisiva il sistema di garanzia dell’Avallo.
Cambia anche la documentazione che in fase precontrattuale l’entità bancaria deve fornire al cliente come mezzo d’informazione delle condizioni dell’ipoteca, quindi mentre prima si forniva l’informazione relativa all’ipoteca aggiustata alla condizione del cliente, oggi l’informazione deve essere più amplia ed evidenziare anche le varie clausole che possono essere ritenute vessatorie, come per esempio quella relativa alla finalizzazione anticipata o elementi rilevanti come la ripartizione dei costi.
La banca deve anche apportare l’ammortizzazione del tipo di interesse del prestito, la quota e la sua periodicità, incluso la simulazione di come varierà l’interesse dell’ipoteca nei diversi tipi di scenari di evoluzione del tipo di interesse.
Una volta redatto il progetto del contratto di prestito, tutta la documentazione sarà rimessa telematicamente al Notaio, il quale verificherà se sono state incluse clausole vessatorie anche mediante la consultazione del Registro Generale delle condizioni di contrattazione, e sarà obbligo gratuito del Notaio riunirsi con il Cliente in un lasso di tempo predeterminato per almeno 2 volte, per assicurarsi che lo stesso conosca tutti i punti del contratto, a cui farà seguito la redazione di un Atto Notarile nel quale figureranno le domande, risposte e spiegazioni intercorse.
Per quanto riguarda i costi, sono stati aboliti tutti, eccetto quello relativo alla valutazione del bene immobile a firma di un professionista che rimane a carico del soggetto che richiede il prestito, e che finalmente potrà scegliere il profesionista che preferisce, non essendo più obbligatorio avvalersi del professionista indicato dall’entità bancaria, incluso si potrà scegliere altra entità assicuratrice per la costituzione della polizza associata all’ipoteca.
La nuova legge prevede anche parametri specifici cui far riferimento in caso di cancellazione anticipata a seconda del tipo di interesse applicato.
Sicuramente sarà necessario un periodo di transizione di fatto per permettere alle Entità Bancarie di formare il proprio personale.
Avvocati Civita Masone & Nauzet Yanes Segura
