Il condominio è un’organizzazione molto sensibile alle vicende personali dei suoi membri.
Eventi imprevisti, crisi economica ed alto tasso di disoccupazione possono portare a dover scegliere quali spese sono prioritarie.
Se si pensa alle varie difficoltà che molte famiglie affrontano per le necessità basilari di cibo ed abbigliamento si riesce facilmente ad intendere come spesso le spese per gli oneri condominiali vengono lasciate in secondo piano.
In linea generale, l’articolo 9 della Ley de Propiedad Horizontal (L.P.H.) stabilisce che ogni proprietario debba “contribuire secondo la quota di partecipazione stabilita nel titolo (di proprietà) o a quanto stabilito negli Statuti, alle spese generali per l’adeguato sostentamento dell’immobile, i suoi servizi, cariche e responsabilità” [trad]. Ugualmente i proprietari saranno responsabili delle quote dovute per i lavori di straordinaria manutenzione stabiliti dall’assemblea.
Vale la pena ricordare che nei confronti del condominio il soggetto obbligato è sempre il proprietario e non l’inquilino, anche nel caso in cui nel contratto di locazione fosse quest’ultimo responsabile del pagamento delle spese.
Si considera moroso colui che non è in pari con i pagamenti delle varie spese condominiali.
In genere, i tassi di morosità più elevati sono imputabili a società: entità bancarie o finanziarie, imprese costruttrici o promotrici, fondi di investimento, etc…
Pertanto, i metodi per il recupero del credito possono variare dipendendo dalla tipologia del debitore.
Conviene, ad ogni modo, tentare dapprima un approccio di risoluzione amichevole, per un rientro del debito tramite accordi di rateizzazione dei pagamenti arretrati insieme alle spese future.
Se tale soluzione fosse impercorribile (proprietario irreperibile) od infruttuosa, si dovrà necessariamente procedere con una reclamazione per via giudiziale.
Tale extrema ratio dovrà essere preliminarmente avvallata dall’assemblea condominiale, che dovrà approvare la liquidazione della morosità e dare facoltà al Presidente di procedere alla menzionata azione giudiziale. Fortunatamente, è prevista la possibilità di procedere tramite un procedimento ingiuntivo di tipo monitorio: solo l’eventuale opposizione del debitore/intimato nel termine di 20 giorni dalla notifica del decreto porterà all’apertura di un giudizio “vero e proprio” di fronte al giudice.
Se, una volta passato in giudicato il decreto (o la sentenza), il debitore condannato continuasse a non adempiere, sarà necessario procedere con l’esecuzione forzata dei suoi beni, fino anche ad arrivare alla vendita all’asta della stessa proprietà.
Purtroppo non è assicurato che anche tal estremo sia satisfattorio per gli interessi del condominio: si pensi al caso in cui sull’immobile messo all’asta sia pendente un’ipoteca e/o altri pignoramenti con prelazione ed il valore di vendita non riesca a coprire l’intera liquidazione dei debiti.
Avv. Tullio Tolini
