Il turismo è stato fin dalle sue origini un settore economico che ha permesso ai microinvestitori di partecipare alla distribuzione della ricchezza generata.
Così, negli anni ’70, molte famiglie hanno investito nelle zone turistiche acquistando appartamenti e bungalow. La formula per la commercializzazione e lo sfruttamento di queste unità abitative è cambiata nel tempo con l’avvento delle nuove tecnologie. Questa evoluzione è passata dalla gestione “a pacchetto” di più appartamenti alla gestione personalizzata da parte dei proprietari, con il cosiddetto “modello Airbnb”.
Tuttavia, nelle destinazioni con una tradizione di affitti turistici, come le Isole Canarie, le norme attuali e la loro complessità rappresentano un grosso ostacolo per i cittadini che trovano molto difficile commercializzare le loro proprietà nelle aree di vacanza, cosa che contrasta con altre comunità autonome dove il problema è concentrato nelle città.
L’intera situazione sta generando scontri con i datori di lavoro del settore turistico.
Per comprendere queste limitazioni, bisogna innanzitutto conoscere un principio che ha governato l’attività turistica nelle Isole Canarie per decenni: il principio dell’unità di funzionamento, stabilito dalla Legge 7/1995, del 6 aprile, sulla Regolamentazione del Turismo nelle Isole Canarie.
Questo principio prevede che un’unica società gestisca, amministri e diriga l’attività turistica del complesso o dell’edificio. La società è responsabile della gestione delle aree comuni e delle unità abitative, che devono superare il 50% del numero totale di unità del complesso – in origine la percentuale era del 75%.
Questo vieta la commercializzazione di unità abitative da parte di un altro imprenditore o di un privato che non voglia partecipare all’unità di sfruttamento (explotador). In altre parole, sono consentiti solo gli affitti turistici attraverso l’unità operativa.
Questo requisito – applicato anche in Andalusia, Valencia, Galizia, Madrid e Paesi Baschi – intendeva dare priorità al funzionamento professionale del servizio di alloggio e garantire un uso ordinato degli spazi comuni; tuttavia, ci sono molti detrattori.
In effetti, il Mediatore si è espresso in diverse occasioni contro questa pratica, affermando, in una delle più recenti, che “si tratta di una restrizione alla libertà d’impresa” che “impone la concentrazione obbligatoria dell’intera offerta turistica di ogni edificio”, creando “monopoli di gestione” e impedendo “ai proprietari di sfruttare direttamente le loro proprietà o di scegliere il gestore che ritengono più conveniente per i loro interessi”.
La stessa Legge 7/1995 stabilisce che “le strutture ricettive che non seguono il principio dell’unità di sfruttamento saranno escluse dall’offerta turistica delle Isole Canarie”, e l’attività turistica non sarà autorizzata in esse e saranno escluse dai cataloghi e dall’offerta delle agenzie di viaggio.
L’unica possibilità lasciata dall’articolo 42 è che possano essere affittati “in conformità alle disposizioni del Codice civile o della Legge sulle locazioni urbane (LAU)”, ma questa disposizione è complicata:
Esclusività dell’uso turistico: non è possibile risiedere in essi o destinarli alla locazione residenziale.
E per complicare ulteriormente le cose ai proprietari è stato aggiunto un altro regolamento: Legge 2/2013, del 29 maggio, sul rinnovamento e l’ammodernamento del turismo nelle Isole Canarie, nata per garantire che i complessi situati su terreni turistici e dotati di licenza fossero destinati esclusivamente all’attività turistica.
Si basava su due premesse: evitare i problemi di convivenza generati dalle abitudini disparate di turisti e residenti e prevenire la perdita di ulteriori posti letto di alloggio, che venivano assorbiti dalla domanda residenziale.
Solo una piccola scappatoia è stata lasciata a coloro che avevano già la loro casa nei resort prima dell’entrata in vigore del regolamento, e ciò è stato fatto attraverso la legge 4/2017, del 13 luglio, sul territorio e gli spazi naturali protetti delle Isole Canarie.
In particolare, a coloro che si trovavano già nelle abitazioni prima del 1° gennaio 2017 è stato consentito di mantenere l’uso residenziale.
I loro eredi o potenziali acquirenti non avrebbero avuto la stessa sorte.
Tenendo conto di tutte le norme citate, i proprietari non hanno alcuna possibilità di scelta, in quanto è vietato l’uso residenziale – sia in proprietà che in affitto -, la vendita per un uso diverso da quello turistico o privato, e la loro capacità di scelta è limitata a due opzioni: cederle per uso turistico o utilizzarle come case private per le vacanze per lunghi fine settimana e week-end fuori porta.
Il dibattito tra i detrattori e i difensori del monouso si è cristallizzato nell’Iniziativa Legislativa Popolare della Proposta (ILP) della Legge sul Turismo delle Isole Canarie 10L/PPLP-0035, presentata dalla Piattaforma degli interessati dalla Legge sul Turismo (PALT), che mira ad abrogare il principio del monouso.
