Non è raro che i proprietari di terreni o di case decidano di costruire o ampliare edifici esistenti senza previa autorizzazione e che una volta terminati i lavori di costruzione o ristrutturazione valutino come legalizzarli.
Occorre però distinguere l’infrazione amministrativa, che si commette nell’eseguire i lavori senza aver ottenuto la necessaria licenza o non aver rispettato la licenza esistente, dalle irregolarità strutturali sotto il profilo urbanistico e civilistico nelle quali può incorrere l’immobile e che possono inficiarne l’uso, la vendita o l’affitto.
Infrazione amministrativa
Se si eseguono lavori senza il permesso del Comune è possibile che si vada incontro all’apertura di un procedimento disciplinare che può comportare il pagamento di multe, la demolizione di quanto costruito, il risarcimento di eventuali danni a terzi e, laddove l’abuso costituisca anche reato, la reclusione.
Tuttavia, se l’Amministrazione non rileva per tempo l’abuso, l’intervenuta prescrizione non le consentirà di comminare sanzioni.
La tipologia di sanzioni applicabili così come i termini prescrittivi possono variare in quanto la normativa delle Comunità Autonome si sovrappone a quella statale.
Vediamo che succede alle Canarie ove la principale norma di riferimento è il Decreto Legislativo 1/2000.
Possono essere soggette a prescrizione tanto le opere minori, cioè quelle che necessitano una licenza di “obra menor” o di una semplice notifica al Comune poiché non implicano una nuova costruzione o la modifica di una struttura (ad esempio l’installazione di sbarre o recinzioni, la riparazione di facciate o pavimenti, l’installazione di porte, la sostituzione di tubazioni ecc.) quanto le opere maggiori, cioè quelle che necessitano una licenza di “obra mayor” poiché implicano una maggiore mobilitazione di risorse, la modificazione di spazi e necessitano per la loro realizzazione un progetto o una relazione tecnica (ad esempio la copertura di una terrazza e altre modifiche a una facciata comune, la costruzione di una casa, la demolizione o ricostruzione di un edificio, le modifiche alla struttura di un edificio, la trasformazione di uno spazio da locale commerciale ad abitazione o viceversa, la costruzione di una piscina ecc.).
Alle Canarie il termine di prescrizione va da 1 a 4 anni a seconda della gravità dell’infrazione e inizia a decorrere dal giorno in cui l’Amministrazione è venuta a conoscenza dell’opera in corso a seguito della denuncia di un privato o al sopralluogo di un funzionario.
Se l’infrazione non viene rilevata in corso d’opera, il termine prescrittivo decorrerà dal giorno successivo al completamento dei lavori di costruzione/ristrutturazione.
Spetta al responsabile dell’infrazione dimostrare l’intervenuta prescrizione.
A tal fine possono essere considerati elementi probatori utili documenti certificati da un notaio che indicano la data di completamento dei lavori, contratti di servizi di base quali luce/acqua/gas, fotografie aeree ufficiali, documenti cartografici, relazioni tecniche o certificati di uffici tecnici.
Irregolarità strutturali
Benché l’infrazione amministrativa prescriva automaticamente con il passare del tempo e l’Amministrazione non possa più imporre una multa o la demolizione, sarà comunque necessario certificare la piena congruità dell’opera alla normativa civilistica e urbanistica vigente attraverso un procedimento di regolarizzazione.
Sarà pertanto imprescindibile presentare un progetto firmato da un architetto ed essere disposti ad apportare eventuali modifiche alla struttura esistente nel caso in cui il professionista rilevi incongruenze: pensiamo ad esempio a una volumetria della costruzione/ampliamento che supera quella permessa dal piano urbanistico locale, a una distribuzione non consona dei punti d’ingresso di luce e aria nell’immobile o a un impianto elettrico non conforme alle vigenti norme di sicurezza e risparmio energetico.
Si dovrà poi tenere in considerazione la categoria di appartenenza del terreno sul quale si costruisce così come la sua destinazione d’uso: non è la stessa cosa costruire una villetta in un terreno urbanizzabile ad uso residenziale che in un terreno rustico sul quale grava un vincolo di protezione naturale.
Avv. Elena Oldani
Fonti
- ïDecreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias.
- ïEl Real Decreto 1346/1976, Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana
- ïReal Decreto 2187/1978, Reglamento de Disciplina Urbanística, sobre las infracciones urbanísticas y su sanción.
- ïLey sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y del Decreto Ley 16/1981
- ïReal Decreto Legislativo 7/2015, Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en su artículo 56 sobre infracciones que constituyen delitos.
