Tuttavia, ci sono alcuni aspetti chiave della legge che richiederanno ancora del tempo per essere attuati.
Il più eclatante di questi è rappresentato dai nuovi incentivi fiscali con cui il Governo intende compensare i proprietari che abbassano il prezzo degli affitti nei nuovi contratti.
Infine, questi bonus non entreranno in vigore fino al 1° gennaio 2024, il che significa che non si applicheranno fino alla dichiarazione dei redditi del 2025.
In altre parole, i proprietari che abbassano il prezzo degli affitti quest’anno potranno usufruire dell’attuale incentivo del 60% del rendimento netto da locazione, ma non potranno accedere a quelli che consentono, in alcuni casi, uno “sgravio fiscale” fino al 90%.
In particolare, dal prossimo anno, questa riduzione generale sarà ridotta al 50%.
Ma potrà raggiungere il massimo del 90% se l’immobile si trova in un’area sottoposta a stress e il proprietario abbassa il prezzo di almeno il 5% rispetto al contratto precedente.
La riduzione sarà inoltre maggiore di quella attuale, pari al 70%, se l’immobile è affittato a giovani tra i 18 e i 35 anni o se la casa è destinata all’affitto sociale.
Questa sezione sui bonus all’interno del nuovo regolamento è stata duramente combattuta nei negoziati dall’ala socialista del Governo, di fronte al rifiuto categorico mostrato dai loro partner di Unidas Podemos che, alla fine, hanno dovuto cedere su questo punto.
La proposta prevede anche un incentivo del 60% per gli alloggi in affitto che sono stati riabilitati nei due anni precedenti la firma del contratto.
Ma per tutto questo dovremo aspettare.
I proprietari dovranno farsi carico delle spese per le commissioni applicate dall’agente immobiliare al momento della formalizzazione del contratto, che in genere ammontano a un mese di affitto.
Sono state introdotte anche le nuove procedure per gli sfratti, che comporteranno sostanzialmente tempi più lunghi per la loro esecuzione nel caso di famiglie vulnerabili, oltre all’obbligo di non poterli eseguire senza un preavviso con data e ora prestabilite.
Senza andare oltre, una delle misure chiave, come i massimali di affitto nelle aree sottoposte a stress.
Le procedure amministrative implicano che le comunità che decidono di applicare la legge potrebbero impiegare mesi per attuare le misure.
Inoltre, dovranno redigere relazioni che includano indicatori dei prezzi di affitto e di vendita, i livelli di reddito dei residenti o una relazione che giustifichi la necessità di dichiarare un’area “rossa”.
Inoltre, dovranno redigere un piano specifico che includa le misure proposte per correggere gli squilibri.
Una volta raccolte tutte queste informazioni, saranno inviate al Ministero dei Trasporti, della Mobilità e dell’Agenda Urbana, che dichiarerà la zona sotto stress se i requisiti sono soddisfatti e fisserà dei limiti per l’affitto di nuovi contratti.
Allo stesso modo, i Trasporti non hanno ancora finalizzato la definizione dell’indice dei prezzi di riferimento che verrà utilizzato per i massimali che verranno applicati ai grandi affittuari, quelli che hanno più di 10 abitazioni o cinque o più se tutte nella stessa area stressata.
Fonti esecutive confermano che questo indicatore è già in fase avanzata.
Alcune regioni, come la Catalogna, ad esempio, hanno già un proprio indice e potrebbero chiederne l’approvazione, implementando così le misure nelle aree sottoposte a tensione prima di altre.
Supplemento IBI per le abitazioni vuote
Viene inoltre introdotta una chiara definizione per cui i Comuni possono applicare l’addizionale sull’imposta sugli immobili alle abitazioni vuote da più di due anni, a condizione che il proprietario abbia un minimo di quattro abitazioni in questa situazione, tranne che per giustificati motivi di inoccupazione temporanea.
Allo stesso modo, viene stabilita una modulazione dell’addizionale, attualmente fissata al 50% della quota netta IBI, che può raggiungere il 150%, a seconda del periodo di sfitto e del numero di abitazioni non occupate dello stesso proprietario nel comune.
Viene introdotto il concetto di alloggi a prezzi accessibili incentivati, come figura necessaria per aumentare l’offerta nel breve periodo.
Si tratta di concedere agevolazioni fiscali o urbanistiche in cambio di alloggi di proprietà privata, comprese le entità del terzo settore (associazioni, fondazioni), da affittare a prezzi ridotti per le persone il cui livello di reddito non consente loro di accedere agli alloggi a prezzi di mercato.
La legge prevede anche la promozione di alloggi sovvenzionati in affitto a prezzo limitato.
È stata stabilita una percentuale minima del 50% per gli alloggi in affitto all’interno del terreno destinato all’edilizia sovvenzionata.
Inoltre, la percentuale di terreno destinato ad alloggi sovvenzionati è aumentata dal 30 al 40% nei terreni destinati allo sviluppo (nuovo sviluppo) e dal 10 al 20% nei terreni urbani non consolidati (riforma o ristrutturazione dello sviluppo).
La legge prevede anche la creazione del Consiglio consultivo per l’edilizia abitativa, per garantire la partecipazione di tutti gli agenti alla stesura e allo sviluppo delle politiche abitative.
Si tratterà di un organo collegiale di natura tecnica, consultiva e di consultazione dello Stato per la programmazione delle politiche abitative pubbliche, composto da rappresentanti dei diversi dipartimenti ministeriali con competenze in materia di edilizia abitativa, da associazioni del terzo settore e da altre associazioni che rappresentano gli interessi toccati dalla legge, da rappresentanti delle imprese e dei professionisti del settore finanziario, nonché da diversi professionisti esperti in materia di edilizia abitativa, provenienti dal settore universitario o della ricerca.
Viene stabilita la classificazione a tempo indeterminato degli alloggi sovvenzionati, garantendo sempre un periodo di almeno trent’anni.
Vengono stabilite condizioni di base a livello statale che definiscono un regime di protezione pubblica permanente per gli alloggi sovvenzionati sviluppati su terreni classificati come riserva.
In tutti gli altri casi, viene stabilito un periodo minimo di interdizione di 30 anni.
I tetti agli affitti della legge sugli alloggi anticipano altri prezzi record e la fuga dei locatori
I proprietari cercano il massimo affitto possibile nei nuovi contratti di fronte al rischio di cadere in una zona stressata, mentre altri venderanno o si rivolgeranno alla locazione turistica.
I contratti che i piccoli proprietari firmano ora con i loro nuovi inquilini potrebbero essere gli ultimi stipulati prima che le loro proprietà cadano nella zona di stress.
E sarà l’ultimo prezzo a stabilire il limite che potrà essere sottoscritto con il prossimo inquilino se l’immobile finirà in uno di questi mercati.
Può essere aumentato fino al 10% solo in caso di lavori di ristrutturazione, di interventi di efficienza energetica o di stipula di contratti decennali con gli inquilini.
Questo sarà il caso degli appartamenti posseduti da piccoli proprietari, cioè da proprietari con meno di dieci proprietà.
Quindi, di fronte al rischio che ciò accada, i proprietari si stanno già muovendo per tutelarsi con aumenti maggiori del previsto nei contratti che vengono firmati immediatamente, secondo fonti del settore immobiliare.
Già a marzo, il prezzo degli affitti ha stabilito un massimo storico in Spagna, con una media di 11,3 euro al metro quadro, secondo Idealista.
In nove regioni è stato raggiunto il prezzo più alto registrato per i nuovi contratti di affitto.
La scelta di applicare i limiti al prezzo degli affitti spetterà alle comunità autonome e saranno le proposte dei partiti che si candidano a governarle a dettarne l’applicazione.
Innanzitutto, le comunità dovranno redigere una relazione sul comune o sull’area in questione basata sui prezzi di affitto e vendita dei diversi tipi di alloggi e sulla loro evoluzione nel tempo o sugli indicatori del livello di reddito disponibile delle famiglie residenti insieme ai prezzi degli alloggi che “permettono di misurare l’evoluzione dello sforzo economico delle famiglie per avere un alloggio dignitoso e adeguato”.
Al termine di questo processo, le amministrazioni regionali devono rendere pubbliche le informazioni su cui si basa tale dichiarazione ed emettere una risoluzione della procedura che sarà nelle mani del Ministero dei Trasporti.
Sulla scia di questa insicurezza, si prevede anche una fuga dei proprietari verso altri tipi di affitti, come le case vacanza e il mercato della compravendita, “che diventeranno opzioni più attraenti rispetto agli affitti residenziali”, spiega il presidente di Alquiler Seguro, Antonio Carroza.
Qualcosa di simile è accaduto in Catalogna durante l’anno e mezzo in cui erano in vigore i tetti agli affitti, che la Corte Costituzionale ha annullato nel marzo 2022.
In quel periodo, il calo dell’offerta di affitto è stato del 15%, mentre i prezzi sono scesi solo del 5%, secondo uno studio condotto dall’Università Pompeu Fabra.
Questa diminuzione è avvenuta in media, perché “l’affitto è diventato più costoso per gli appartamenti che erano al di sotto del prezzo di riferimento”, come ricorda Blanca Ballester Casanella, docente della EAE Business School.
Franco Leonardi
