Il Consiglio Comunale di Adeje, nella seduta plenaria del 3 aprile, ha votato a favore della richiesta al Governo delle Canarie di redigere le relazioni pertinenti per dichiarare il comune meridionale come “zona di mercato residenziale stressata”.
Con questa decisione, questa procedura è la terza volta nelle Isole Canarie (La Orotava e Granadilla hanno presentato questa misura in precedenza).
La decisione prevede che l’amministrazione regionale elabori un dossier che studi il caso particolare dei prezzi degli affitti nel comune per poter poi convalidare e dichiarare la città meridionale, a tutti gli effetti, come zona stressata.
Tra i punti più importanti dello strumento, l’obiettivo di equilibrare i prezzi degli affitti nelle aree dichiarate stressate, l’introduzione di un indice dei prezzi di riferimento per gli alloggi in affitto, l’istituzione di nuovi incentivi fiscali per i proprietari e la facoltà di tassare le case vuote, tra gli altri.
La nuova norma sta generando dubbi.
Una misura che si intende applicare nell’ambito della legge sugli alloggi è la dichiarazione delle aree di mercato residenziale sottoposte a stress.
Questo nuovo paradigma legislativo si concentra sull’aumento massiccio e progressivo del costo medio degli affitti, insieme alle spese essenziali.
L’obiettivo del governo con questa riforma è quello di “equilibrare il mercato abitativo”, come indicato nell’articolo 18 della Legge 12/2023 sul Diritto all’Abitazione.
A tal fine, ai diversi comuni interessati viene data la facoltà di individuare e giustificare la presenza di un rischio di insufficiente offerta abitativa per la popolazione residente.
Tra i presupposti che fanno da cornice a questa misura per dichiarare un comune come tale, va notato che il prezzo dell’affitto e delle forniture di base supera il 30% del reddito familiare medio, così come che il costo dell’affitto per l’alloggio in un territorio aumenta del 3% in più rispetto all’indice dei prezzi al consumo (IPC) della regione nei cinque anni precedenti alla sua determinazione come area stressata.
Questa dichiarazione è di competenza delle amministrazioni di riferimento per l’edilizia abitativa, una volta che è stata espressamente richiesta da ciascun Comune che la ritiene necessaria.
Nel caso del Comune di Adeje, uno dei più recenti ad essere dichiarato zona a rischio nel sud dell’isola, dopo il voto favorevole al provvedimento in seduta plenaria, questa procedura sarà trasmessa al Governo delle Canarie.
Nei prossimi mesi si prevede che l’esecutivo regionale rediga una relazione sulla situazione degli affitti nella zona per creare successivamente un indice con parametri di prezzo esatti (in base a ciascun immobile e alla sua situazione) e stabilire il presunto importo massimo che ciascun proprietario può richiedere per il proprio immobile nei nuovi contratti con i futuri locatori.
La metodologia di questo indice dei prezzi di riferimento per gli alloggi in affitto presenta una serie di sfumature che devono essere dettagliate.
Anche se un comune viene dichiarato zona a rischio, ogni proprietario è libero di usufruire degli incentivi e degli sgravi fiscali offerti da questa legge con il barometro dei prezzi applicabile al proprio immobile in affitto o, al contrario, di continuare a valutare il prezzo di affitto che ogni proprietario ritiene opportuno per il proprio immobile.
In altre parole, non si tratta di una misura obbligatoria se il comune è stato dichiarato zona a rischio.
Il parametro di prezzo “correttivo del mercato” ha lo scopo di livellare gli elevati costi abitativi per i residenti.
Ogni immobile, con le sue condizioni particolari, avrà una propria valutazione.
I parametri scelti dal governo valutano una serie di variabili, come la presenza o meno di un ascensore, la presenza di una buona vista, le buone condizioni dell’appartamento…
In sostanza, questi indicatori possono generare dubbi, poiché molti esperti “non sanno su quale base siano stati ponderati” e potrebbero portare a un “esercizio di arbitrarietà”.
In realtà, questi criteri vengono applicati in modo lineare e uniforme, senza considerare che la natura del mercato è dinamica e che la loro valutazione può variare tra città e persino tra località contigue.
L’esclusione delle abitazioni affittate da persone giuridiche nella dichiarazione IRPF o anche l’incorporazione dei contratti di affitto senza differenziare l’anno in cui sono stati firmati, è ancora un problema con questa nuova legge.
Bina Bianchini
